“爸爸”赖账，物企预亏潮起

文/乐居财经 靳文雨

夏走秋至，转眼八月已经过半。

(资料图片仅供参考)

往年这个时候，正是上市物企争先恐后发布业绩的时候，但如今，虽已进入到了2023年半年报披露期，大部分物管企业却依旧按兵不动，迟迟不肯公布成绩单。

目前来看，A股物企中天服务（002188.SZ）率先交了卷，新大正（002968.SZ）紧随其后。而阵容更庞大的港股物业板块，则仅有京城佳业公布了中期业绩。

比起往年的热闹，从地产分拆而来的物业股，似乎仍被地产行业挥之不去的寒潮裹挟，无法顺利脱身。

继方圆生活服务发布首个预亏公告后，建业新生活成为第二家预亏的物企。相比方圆生活服务的千万级预亏，建业新生活的预计亏损已经界乎约2亿到4亿之间，这一数值，相当于其去年同期的净利润总额。

除了上述两家物企外，碧桂园服务、新城悦服务、融创服务、荣万家、苏新服务及远洋服务等6家物企，也披露了半年报业绩预告。

从已披露业绩数据或发布业绩预告的物企来看，除少数物企仍能保持向上态势之外，多数物企的业绩增速不及预期，净利润也在继续承压下滑。究其原因，多与应收账款坏账增加有关。

地产行业高速狂飙的时代里，从地产分拆而来的物业股，吃尽了关联方的红利；部分公司更是凭借上市募来的资金豪爽并购、跑马圈地。

但随着行业“高光”褪去，如何处理野蛮生长时代所遗留下的商誉以及应收款、尤其是关联地产公司的应收款，正成为上市物企面临的一大考验。

如今，半年度业绩大考交卷铃声临近，部分物企或是由于业绩数据不太好看，亦或是仍在进行梳理，等待董事会最后批准，业绩披露的时间，也不断拖延至期末。

业绩仍承压下滑

在今年3月份的业绩发布会上，碧桂园服务的CFO黄鹏曾谨慎地为收入和利润树下了双位数以上的年增长目标，“双位数指的是小的双位数至少不低于10%的增长”。此外黄鹏还提到公司毛利率在今年会有回升。

不过，从8月1日晚间碧桂园服务公布的盈利警告来看，其营收和利润增长暂未达标。

今年上半年，碧桂园服务的营收微增，预期206.50亿元至208.50亿元收入，较2022年同期的200.55亿元增长2.97%至3.96%。营收的增长主要由于收费管理面积增长，及“三供一业”业务增长导致。

利润方面，碧桂园服务预计今年上半年未经审核税前利润约32.14亿元至35.71亿元，未经审核期内净利润约24.76亿元至27.52亿元，未经审核归属于本公司股东的净利润约23.18亿元至25.76亿元，未经审核归属于公司股东的核心净利润约26.02亿元至28.91亿元。

各项利润的最高预期，均没有超过2022年同期的数值。对此，碧桂园服务解释道，利润下降主要是由于集团非业主增值服务和小区增值服务的收入及毛利率均下降等因素导致。

不只是碧桂园服务，受到地产危机波及的物企，多数都难改业绩承压下滑的命运。

据乐居财经《物业K线》统计，目前发布了2023年上半年业绩或业绩预告的物企共有11家。其中仅有新城悦服务、融创服务、苏新服务和京城佳业4家物企的净利润呈正增长。其余7家物企则盈利不佳，净利润有所下滑。

此外，方圆生活服务和建业新生活两家则难逃亏损的命运。根据方圆生活服务内幕消息，其预期公司于2023年中期期间的未经审核净亏损将不超过1860万元，而去年同期业绩录得纯利约为1740万元。

建业新生活则预期2023年上半年可能录得未经审核综合净亏损约2亿至4亿，而其在2022年上半年录得未经审核综合纯利3.01亿。

应收款坏账难解

眼下，上市物企不仅面临联地产输送面积变少、外拓市场竞争激烈的情况。其在地产行业野蛮生长时代所遗留下的商誉以及应收款、尤其是关联地产公司的应收款等问题，也犹如重石压身。

从物企公布的业绩预告来看，不少物企净利润下滑或出现亏损的原因，仍与应收账款坏账增加有关。如方圆生活服务在公告中提及，预期净亏损主要由于物业管理服务分部及房地产代理服务分部拨备应收款项减值亏损大幅增加所致。

事实上，在2022年报里，方圆生活服务的回款难题早已显露。

数据显示，截至2022年12月31日，方圆生活服务的应收贸易款项账面金额为1.21亿元，较2021年同期的1.04亿元增长16.3%；而2022年的减值亏损1449.5万元，则较2021年同期的949.9万元增长约52.6%，减值亏损增幅远大于应收贸易款账面金额的增幅。

扣除减值亏损后，截至2022年12月31日，方圆生活服务的应收贸易款项由2021年度约9412.9万元上升至约1.07亿元。

值得一提的是，今年六月下旬，通过置换交易，鹤山市富都物业发展有限公司曾用了23套住宅物业，向方圆生活服务抵销了1600万元的应收款项。“若不是这份抵房协议签得及时，方圆生活服务在今年上半年的净亏数额或许会更大。”有业内人士点评道。

建业新生活在业绩预告中也提及，预期未经审核综合净亏损主要由于房地产行业下行引发流动性危机，导致房地产开发商的相关应收账款信用风险上升。

远洋生活服务方面则表示，今年上半年，公司在综合考量了经营战略及应收款项回款情况后，主动收缩了回款保障并不理想的非业主增值服务业务。

出于谨慎性原则，建业新生活对账面的应收账款及金融资产等资产进行了减值测试并计提了减值，而远洋生活服务对应收款项等计提资产减值亏损也大幅增加。

从结果来看，建业新生活2022年上半年的未经审核综合纯利能达3.01亿元，但今年上半年其可能录得未经审核综合净亏损约2亿至4亿。远洋生活的拥有人应占溢利则近乎“腰斩”，从2022年的2.67亿元预期减少至1.2亿元至1.33亿元。

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